Đầu Tư Bất Động Sản Việt Nam 2025: Nhà Đầu Tư Trong Và Ngoài Nước Cần Biết Gì Trước Khi Xuống Tiền

Không phải cứ thị trường nóng là nhắm mắt mua. Phía sau những con số tăng trưởng ngoạn mục là một mê cung pháp lý, hạn chế sở hữu và những rủi ro không dành cho người yếu tim.

Tác giả: Rachel Tan | Pulse of the Region

Thị trường bất động sản Việt Nam đang được thế giới chú ý nhờ mức tăng giá chóng mặt và dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào như thác. Nhưng ẩn sau đó là một sân chơi đầy luật lệ khắt khe, những bất cân đối cung cầu, và một khung pháp lý đang được vá lại từng mảnh. Cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế đều cần tỉnh táo và hiểu rõ trước khi xuống tiền.

Nhà Đầu Tư Nước Ngoài: Hào Nhoáng Nhưng Giới Hạn Rõ Ràng

Người nước ngoài, doanh nghiệp FDI và Việt kiều hiện nay có quyền mua bán rõ ràng hơn, nhưng đừng nhầm lẫn với “toàn quyền sở hữu.” Việt Nam vẫn giữ mức trần 30% căn hộ và 10% nhà đất cho người nước ngoài trong mỗi dự án, và tuyệt nhiên không được sở hữu đất.

Luật Nhà ở 2025 tuy làm rõ các quy định cũ nhưng vẫn duy trì giới hạn. Đáng chú ý, luật mới cho phép người nước ngoài được mua bán trực tiếp với nhau, giúp thị trường thứ cấp bớt rườm rà. Tuy nhiên, nếu bạn đã sở hữu 250 căn nhà ở một phường, xin chia buồn—bạn không được phép mua thêm trong các dự án khác trong cùng phường đó. Chiến lược “gom hàng nhiều nơi” vì thế cũng đụng trần pháp lý.

Thủ Tục Vẫn Là Một Cửa Ải

Thủ tục hành chính ở Việt Nam vẫn mang tính “thử thách kiên nhẫn,” dù Chính phủ đang số hóa và đơn giản hóa quy trình. Tin đăng trên các nền tảng có thể chênh lệch giá đáng kể, nên nghiên cứu thị trường kỹ và thuê luật sư độc lập là điều bắt buộc với nhà đầu tư thông minh.

Nhà Đầu Tư Trong Nước: Không Phải Muốn Là Có Nhà Giá Tốt

Đừng tưởng người Việt thì dễ mua nhà hơn. Báo cáo cho thấy 70% nguồn cung nhà ở mới tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi người mua thật lại chủ yếu là tầng lớp trung lưu. Ai nhắm vào phân khúc bình dân sẽ gặp ngay cảnh “cầu nhiều mà cung không có.”

Luật pháp cũng đang thay đổi nhanh. Luật Đất đai 2024 đã đưa ra mô hình thuê đất trả tiền một lần cho một số loại dự án nhất định, phản ánh chiến lược “thu ngân sách nhưng không đốt giai đoạn.” Nhà đầu tư nội địa cần theo sát để không bị tụt lại.

Tiếp Cận Tín Dụng: Ai Cũng Khó

Dù là người Việt hay nước ngoài, việc vay vốn ngân hàng giờ không dễ. Các tổ chức tài chính bị giảm giới hạn sở hữu cổ phần từ 15% xuống còn 10%, trong khi các hạn mức cho vay ngày càng bị siết chặt.

Người nước ngoài lại càng khó hơn: vay vốn trong nước gần như không thể, chuyển tiền vào Việt Nam để mua nhà cũng vướng không ít quy định ngân hàng. Một bước đi sai là… tiền nằm kẹt luôn.

Những Bất Cập Về Cấu Trúc Thị Trường